Не все клиенты знают, что агентства недвижимости располагают собственными службами безопасности. Эти «таинственные» службы несут строгий дозор: они могут остановить квартирную сделку, если что-то покажется им подозрительным. Как часто агентства недвижимости отказываются от сделок по этим соображениям, и что именно не нравится риэлторским «спецслужбам», - об этом сегодня наша статья.

Расхождения в цифрах
Не так давно на пресс-конференции генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев сказал, что его агентство за все время работы заключило около 10 тыс. сделок на вторичном рынке. И было примерно 30-40 вариантов, которые по разным причинам «притормозила» служба безопасности компании. Если перевести эти данные в проценты, то они составят 0,3-0,4%. Что же происходит в других агентствах? Как сообщила журналу Metrinfo.Ru  Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», речь идет «примерно о 7-11 случаях на 1000», т.е. получается в районе 1%. Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты», член Экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, считает, что подобных казусов – «приблизительно 3-5%». О 5% говорит и Ирина Маркочева, юрисконсульт ЗАО «Кутузовский проспект». А вот Сергей Саяпин, директор агентства недвижимости «Простор», президент Гильдии риэлторов Москвы, считает, что таких случаев – 10-15%. «По нашей внутренней статистике, в результате проведения проверок мы отказываемся от приобретения именно такого количества подобранных объектов», - говорит он.

Понятно, что когда цифры немного расходятся – это нормально: у разных агентств свои методики подсчета и т.п. Но в данном случае разрыв достигает 50 (!) раз, что, конечно никакими «статистическими погрешностями» и прочими подобными материями объяснить невозможно. На наш взгляд, объяснить это можно только одним: расхождением в самом понимании слов «проблемный объект». Одну и ту же ситуациию одно агентство посчитает «криминалом», а другое скажет: «пустяки, дело житейское». С таким продавцом дела иметь, конечно, не станут, проводят его ласковым пинком пониже спины, но и в статистику афер не занесут. А попадут туда только мошенничества действительно масштабные, для распознания и пресечения которых требовались серьезные усилия.

Этот тезис подтвердил и Сергей Саяпин («Простор»). «Абсолютное большинство выявленных «юридических пороков» объектов связано, как правило, не со злым или преступным умыслом собственника, а просто из-за некорректного оформления документов, - говорит он. – Но есть и другая категория: откровенно криминальные варианты. По нашей статистике, их на рынке немного – около 0,5%, но они встречаются регулярно, и в большинстве случаев мошенничества настолько хорошо продуманы, что выявить их может только исключительно профессиональные юрслужба или служба безопасности компании».

История из жизни:
от агентства «Простор»

В 2008 году мы участвовали в пресечении мошеннической сделки. Это была продажа офиса на юго-западе Москвы, которую пытался организовать аферист, вклеивший свою фотографию в чужой паспорт. Все документы были подделаны настолько виртуозно, что определить это можно было только в криминалистической лаборатории.

«Собственник» сообщал покупателям, что офис сдается в аренду, поэтому смотреть его можно только под видом «случайного посетителя». Мы установили, что офис действительно сдается, однако реквизиты арендодателя чуть-чуть отличаются от тех, которые нам сообщили. А реальный собственник объекта находится в Красноярске и бывает в Москве крайне редко.

Афера проводилась в несколько этапов. Сначала объект был переведен на другую фирму. Затем в этой фирме поменялся директор – им стал как раз тот аферист, который предъявлял нам поддельный паспорт.

Разузнав все это, мы обратились в ОБЭП. Милиция отработала отлично: всю группу мошенников взяли непосредственно в депозитарии «Даев-плаза» при получении денег. При этом никто – ни наши клиенты, ни реальный собственник, ни другие участники сделки – не пострадали. Деньги остались в сохранности, а помещение вернулось к настоящему собственнику. Аферисты были осуждены на 5 лет – такова цена мошенничества в особо крупном размере.

«Типовые варианты»
Описанная история – это, конечно, очень масштабная и (не побоимся этого слова) творческая афера. В большинстве случаев все, скажем так, скромнее. «Чаще всего попытки мошенничества строятся на подложных документах, - говорит Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость»). – Часто встречаются доверенности – иногда просроченные или подложные, иногда даже внешне безупречные, но в руках сомнительных личностей». Доверенность, напоминает эксперт – в принципе, вполне законная форма, но здесь нужно проверять массу нюансов. Например, жив ли доверитель (доверенность автоматически теряет силу в случае его смерти), а также что доверенность выдана им добровольно, без обмана.

Также потенциально очень опасны квартиры, переходившие по наследству. Тут необходимо выявить круг возможных наследников умершего, его детей, в том числе и внебрачных. Поскольку не исключена вероятность, что появится прежде неизвестный наследник, претендующий на квартиру или хотя бы долю в ней. Жизнь покупателя также могут осложнить продавцы, состоявшие на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.

«У нас был случай, - продолжает Наталья Алиханова, - когда один документ собственник подписал, внеся в него одни паспортные данные, а в следующий – другие. На вопрос, почему так, он ответил, что у него два паспорта: на разные случаи жизни. Естественно, что мы отказались с ним работать».

«Очень серьезной проблемой, - продолжает перечень наиболее частых опасностей Сергей Саяпин («Простор»), - является исключение детей из числа собственников при приватизации квартир до 1994 года. Хотя эта проблема уже очень широко освещалась, риск сохраняется: дети, давно уже ставшие совершеннолетними, могут предъявить претензии. Даже если такой «бывший ребенок» готов подписать бумагу об отсутствии претензий – это не решение проблемы. Обязательство – не есть гарантия: сегодня дал, а завтра передумал».

История из жизни:
от агентства «Пенаты»
Наши клиенты смотрели квартиру. Цена – заманчивая, даже как-то чересчур. Продавала по доверенности сестра собственника. Она взяла аванс и, естественно, ответила на множество вопросов. Среди них был о том, был ли брат женат – она категорически ответила, что никогда. Мы сделали запрос и выяснили обратное: квартира приобреталась в браке и, следовательно, супруга может претендовать на половину от нее. Позвонили сестре и «в лоб» спросили, где сейчас находится гражданка такая-то. Подумав минуту, она выразила желание приехать, вернуть аванс и расторгнуть договор. Уже в офисе она сказала, что не ожидала, что мы будем «копать» так глубоко. По ее словам, тот брак был фиктивным, и где сейчас находится та женщина, никто не знает.

Проверки: съесть ПУДы соли
С точки зрения «чтива» самым интересным, естественно, является вопрос о том, как агентства недвижимости разоблачают козни мошенников. Буйному воображению автора уже рисовались картинки вполне на уровне шпионских фильмов – с погонями, тайными съемками и подслушкой «жучками». Но в действительности, разочаровали специалисты, работа эта по большей части скучная и рутинная. Перебирать бумажки. Впрочем, говорят, и настоящие шпионы тоже по большей части изучают «открытые источники» - в них иногда выбалтывают такое, что никакой агентурой не разнюхаешь.

Итак, первое, говорит Ирина Маркочева («Кутузовский проспект») – это внимательно изучить правоустанавливающие документы (ПУДы). Если сохранились документы по предыдущим сделкам с этой квартирой – то и их тоже. Затем запросить в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) выписку о данном объекте – и сравнить ее с теми же ПУДами. В Москве такой документ можно заказать через Мосжилрегистрацию.

Затем – паспортный стол, где хранятся данные обо всех лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире по месту жительства. Сверить информацию с переходом прав, обращая особое внимание на тех, кто в одном месте фигурирует, а в другом – нет.

Затем идет работа, отдаленно напоминающая оперативную: риэлтор отправляется к тем, кто может что-то рассказать о квартире «неформально». Прежде всего, это соседи, а также участковые инспекторы милиции. Понятно, что полученную таким образом информацию никак нельзя назвать официальной и каким-то образом «приобщить к делу». Но можно обратить внимание на какой-нибудь интересный аспект – и потом начать прояснять его.

История из жизни:
от агентства «Кутузовский проспект»
Наш клиент решил купить квартиру на Зеленом проспекте, которую продавала одна риэлторская фирма. За квартиру мы внесли аванс и стали проверять ее историю. В результате выяснилось, что квартира была приватизирована в октябре 2003 года гражданкой 1925 г.р. и сразу же была продана некоей Л., за которой с 1996 по 2004 год числятся 24 записи о приобретении квартир на ее имя. После продажи бывшая хозяйка осталась проживать в квартире и была снята с регистрационного учета только в апреле 2009 года в связи со смертью. Уже после продажи (!) эта пожилая женщина прописала к себе внука 1982 г.р. – он был снят с регистрационного учета по заочному решению суда в августе 2009 года.

Поговорив по телефону с матерью этого внука, мы выяснили, что ни о каком заочном решении суда он не знает, в его паспорте стоит штамп о регистрации по данному адресу. Эта женщина, а также соседи по лестничной площадке рассказали, что «бабушка» злоупотребляла спиртными напитками, о приватизации квартиры и тем более ее продаже в 2003 году никто не знал. Скорее всего, не знала и она сама – просто подписала в пьяном виде какие-то бумаги.

Аванс, внесенный  за указанную квартиру, после долгих дебатов нам был возвращен.

Покупатели «чище»
Все рассказанные выше истории касались квартир и их продавцов. Теоретически, в сделке есть другая сторона – покупатель, и с ним также возможны различные проблемы. Практически же они не встречаются.

Все рассказанные выше истории касались квартир и их продавцов. Теоретически, в сделке есть другая сторона – покупатель, и с ним также возможны различные проблемы. Практически же они не встречаются.

Заплатил ли этот человек налоги? Являются ли его деньги «чистыми», или у них криминальное происхождение? Это вопросы, которые должно задавать государство (и оно их иногда задает), но продавцу квартиры до всего этого дела нет. Лишь бы деньги были не фальшивыми – на этот случай большинство банков предлагают услугу по пересчету и  проверке банкнот, которые приносит покупатель…

Ну а лишним доказательством того, что проблем с покупательской стороны нет, является то, что нам не рассказали на этот счет ни одной истории. Очень бы хотелось привести ее в целях «стилистической симметрии» (в каждой главе есть, и тут нужна!), но нету.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
По поводу различных «засад» на вторичном рынке приходится слышать прямо противоположные точки зрения. Одни эксперты говорят, что их становится меньше: наш рынок все более зрелый, совершенствуются законы и т.п. Другие – прямо противоположное, мотивируя свою точку зрения тем, что в истории квартир происходит все больше сделок, а значит, отследить их историю все труднее. Кроме того, как справедливо отмечает Сергей Саяпин («Простор»), риэлторы проблемы выявляют, но не в силах их устранить. Если данное агентство выявило что-то нехорошее – квартиру оно не купит, но собственник, скорее всего, попытается продать ее кому-нибудь еще…

Что делать? Вероятно, как минимум обращать пристальное внимание на историю квартиры. И, как призывает Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», частным лицам все-таки разумнее не полагаться на собственные силы, а привлекать к сделкам профессионалов-риэлторов.

• Аналитика рынка недвижимости

Где найти квартиру дешевле, чем на рынке? Выставленные на продажу квартиры, находящиеся в залоге у банков, - пока не массовый товар на рынке недвижимости. Но число людей, вынужденных р ...

Покупать ли жилье с отсутствующим жильцом? Среди квартир, продающихся на вторичном рынке, встречаются такие, в которых кто-то из собственников (или зарегистрированных по месту жительств ...

10 рекомендаций – как получить с арендатора деньги и не стать его жертвой Несколько дней назад журнал Metrinfo.ru начал разговор о том, что «спокойная и беспроблемная жизнь» арендодателя – миф. Рисков у человек ...