Рекомендации







 Искать!


Тип недвижимости
Тип предложения

Расположение
 
 
Выбранные станции метро
 
Цена
от: до:
Валюта:
Этажность здания
Этаж
Сортировать
Расширенный поиск






 Личный кабинет

Логин
Пароль






 Выгодные предложения!


ПоСуТоЧнО кв.КлАсСа " ЛЮКС "от хозяев,малый центр ул.Абовян здание"Москвички"
45 м.кв.,
1,800 РУБ


Сдам в аренду нежилое помещение
67 м.кв.,
60,000 РУБ


Аренда склада 190 кв.м. в Зеленограде
190 м.кв.,
85,500 РУБ


продаю комнату в 3комн. квартире с отличным ремонтом
62 м.кв.,
1,500,000 РУБ


Продаю ухоженный участок с готовым домом. Недалеко от деревни Острога, Каширского района.

2,190,000 РУБ







 Курсы валют

Курсы валют на 2017-12-12
курс доллара:
USD - 59.2348 руб.
курс евро:
EUR - 69.8023 руб.






 Бесплатный виджет


Свежие объявления по аренде и продаже недвижимости от собственников: квартиры, офисы, склады и комнаты. Будь в курсе!

добавить на Яндекс






 
In-Rent   Аналитические статьи     Потребительский кредит как заменитель ипотеки


Материал "Потребительский кредит как заменитель ипотеки" подготовлен при участиии ведущих экспертов и аналитиков рынка жилой и коммерческой недвижимости.


 Потребительский кредит как заменитель ипотеки

Пожалуй, сегодня даже младенцы в курсе, что для покупки жилья в кредит есть специальный банковский продукт, который называется ипотекой. Однако банки готовы предложить покупателям квартир и домов и другие свои «изделия», например, потребительские кредиты. Как купить квартиру на занятые в банке деньги, не прибегая к классической ипотеке, и в каких случаях нужна такая альтернатива, рассказывает журнал Metrinfo.Ru.

Вместо ипотеки
Ипотека – это целевой кредит, выдаваемый для покупки недвижимости. Став ипотечником, потратить заемные средства можно только на квартиру, дом, землю и т.п., причем не на любой объект недвижимости, а на тот, который одобрен банком, и до погашения долга банк забирает его в залог. Это сама суть и главные отличительные черты ипотеки от остальных кредитных продуктов. А кроме того, ипотечные кредиты отличаются большими сроками кредитования (до 30 лет), внушительными суммами займа и относительно щадящими процентами: поскольку ипотека обеспечивается залогом недвижимости, риски банков потерять свои денежки снижаются, и они предлагают более лояльные ставки. В общем, ипотека – самый «правильный» вид кредита для тех, кто решил прибегнуть к заемным банковским средствам для покупки жилья. Однако бывают ситуации, когда ипотека недоступна или невыгодна.

Самая целесообразная и распространенная замена классическому ипотечному кредиту – кредит на покупку жилья под залог уже имеющейся недвижимости. В этом случае предметом залога становится не приобретаемый объект, а уже имеющийся в собственности. Все остальное так же, как и в случае с классической ипотекой: большой срок кредита (обычно до 30 лет), сравнительно невысокие проценты и солидная сумма займа, правда, ограниченная стоимостью закладываемой квартиры – банки выдают в долг не более 90% от этой величины, а чаще - не более 70%. Кроме того, максимально возможная сумма кредита может отличаться в зависимости от того, какую именно недвижимость хочет приобрести заемщик. Например, Московский кредитный банк готов выдать 90% от стоимости залога (т.е. имеющейся недвижимости) для покупки новой квартиры и всего лишь не более 50% для приобретения загородных и коммерческих объектов.

Естественно, такой кредит доступен только тем, у кого в собственности уже есть недвижимость, а также супругам или другим родственникам, если закладываемая квартира принадлежит одному из них, но кредитный договор заключается на двух (трех) созаемщиков. Так же, как и в случае с ипотекой, кредит под залог имеющейся недвижимости требует оценки предмета залога и страхования: закладываемой квартиры - в обязательном порядке, жизни и здоровья заемщика (ов) – обязательно в отдельных случаях, но чаще по желанию, однако без такой страховки процент по кредиту может быть выше на 0,5-1,5 пункта.

Если же имущества в собственности нет, либо не хочется ничего закладывать, то для покупки квартиры можно воспользоваться и потребительским кредитом, не требующим залога. Такой кредит нецелевой, т.е. полученные в банке деньги можно потратить на что угодно, в том числе на квартиру, дом, землю или гараж (парковочное место). Вот только получить крупную сумму денег, воспользовавшись этим продуктом, не удастся - обычно максимальный размер кредита не превышает 500-750 тыс. руб., и только в некоторых банках, например, в РосЕвроБанке, можно взять в долг до 3 млн руб. при условии поручительства или залога автомобиля и до 1 млн руб. без оных. Заемщику не придется тратиться на страховки и оценку недвижимости.

Других альтернатив классической ипотеке в банках на сегодня нет, но действуют специальные ипотечные программы, например, при альтернативных сделках или при приобретении квартиры в новостройке, которые учитывают особенности процесса покупки жилья в том или ином случае и иногда выгоднее классического ипотечного кредита (но не всегда). «Например, в нашем банке предлагаются ипотечные кредиты при альтернативных сделках, когда совершается сразу несколько сделок купли-продажи недвижимости, одна или несколько из которых с использованием кредитных средств. Банк выступает неким связующим звеном между сторонами сделки, предоставляя кредиты клиентам на недостающие суммы», - рассказывает Светлана Крошкина, заместитель председателя правления Инвестторгбанка. В этом случае кредит можно взять даже под 11,9% годовых на срок до 30 лет, правда, заплатив еще комиссию за выдачу ссуды – 2,9% от суммы кредита (не менее 30 тыс. руб.).

На альтернативные сделки купли-продажи с августа 2010 г. предоставляются, например, и кредиты Сбербанка России - «Ипотечный», «Ипотечный+» и «Ипотечный стандарт», ставки по которым начинаются от 9,5%. Об этом сообщает Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка России, а в качестве первоначального взноса в этом случае, как правило, учитывается уже имеющаяся квартира. Впрочем, «в случае, если клиент продает одну квартиру, находящуюся в собственности, и одновременно приобретает бОльшую, он может воспользоваться классической ипотечной программой или даже потребительским кредитом в зависимости от необходимого размера заемных средств», - говорит Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV).

Таким образом, искать специальные программы для альтернативных сделок не обязательно. Но можно задуматься о ремонте. Обычно на ремонт выдаются потребительские кредиты, проценты по которым довольно высоки, а если в банке есть специальный целевой кредит «На ремонт», то ставка по нему наверняка будет ниже, чем по обычному потребительскому кредиту. Такой продукт есть, например, в РосЕвроБанке. «Он предоставляется на ремонт (обустройство) квартиры, дома или дачи, а также на покупку гаража или машино-места», - рассказывает Анастасия Мангилева, заместитель начальника управления розничного кредитования РосЕвроБанка. По этой программе можно получить до 1,5 млн руб. (50 тыс. долл. США или 45 тыс. евро) максимум на 5 лет под 19,9% в рублях (и 16% в валюте). Комиссия за выдачу кредита – 2%. Для сравнения, обычный нецелевой потребительский кредит без залога и поручительства в рассматриваемом банке выдается максимум на 1 млн руб. и под 22,5% в рублях и 17% в валюте при том же размере комиссии за его выдачу.


Проценты, сроки и другие аспекты
Если сравнивать между собой классическую ипотеку, кредиты под залог уже имеющегося жилья и потребительские кредиты, то самой дешевой будет ипотека, ее сегодня можно получить даже под 9,5%, хотя, по данным Ирины Постниковой, регионального директора DeltaCredit в Екатеринбурге, среднерыночная ставка сейчас составляет 13,7%. «Ставки же по кредитам под залог недвижимости выше на 1-2 %, а ставки по потребительским кредитам без залога выше на 8-10%», - утверждает Светлана Крошкина (Инвестторгбанк). Некоторые эксперты приводят чуть меньшую цифру – 5-7%, но, например, Наталья Карасева (Сбербанк) уверяет, что итоговые ставки по потребительским кредитам (с учетом комиссий) выше даже в 2 раза.

А по данным Владислава Есенкова, заместителя начальника управления по работе с клиентами по развитию ипотечного бизнеса КБ «Унифин», ставки с учетом всевозможных комиссий могут доходить даже до 40% годовых в рублях и до 15-20% в долларах США. Таким образом, потребительские кредиты – самые дорогие, и в первую очередь потому, что не обеспечены залогом, т.е. банки, выдавая их, значительно рискуют. В этом основное достоинство и недостаток потребительских кредитов: достоинство в том, что не нужен залог и покупаемая квартира будет не обременена обязательствами и в случае чего отобрать ее будет очень непросто и даже невозможно, если она единственное место для проживания, имеющееся у покупателя, а недостаток – в высоких ставках, а следовательно, и в бОльшом ежемесячном платеже.

«Кроме того, максимальная сумма потребительского кредита гораздо ниже суммы ипотечного кредита, - напоминает Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц, - например, в нашем банке 750 тыс. и 8 млн руб. соответственно». «Вообще, если посмотреть на весь спектр кредитования физических лиц, то можно выявить определенную закономерность: если сумма кредита повышается, то, как правило, речь идет о залоге. Если автокредит, в залог идет приобретаемая машина, если ипотека - залогом считается приобретаемая недвижимость, либо недвижимость, которая уже есть в наличии», - говорит Ирина Постникова (DeltaCredit). То есть отсутствие залога в потребительском кредитовании уменьшает сумму кредита.

«Еще одно ограничение – короткий срок кредитования. Максимальный срок, в течение которого заемщик должен погасить потребительский кредит, на сегодня 7 лет», - сообщает Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», - зато расходы на оформление кредита будут значительно меньше, ведь не требуется страховать недвижимость и привлекать оценщика». Правда, у этой палки тоже два конца: «При ипотечном кредитовании банк и страховая компания проводят проверку объекта недвижимости и всех документов, готовят сделку и контролируют ее проведение, а банк также берет на себя обязанности по безопасности взаиморасчетов и регистрации», - рассуждает Владислав Есенков (Унифин), а в случае с потребительским кредитом и даже с кредитом под залог имеющегося жилья покупатель самостоятельно разбирается в «чистоте» объекта недвижимости и сделки. Максимум - ему помогает риелтор, а значит, риск купить что-то не то и не так повышается. Собственно, не зря опытные инвесторы при покупке недвижимости, особенно за рубежом, в любом случае советуют пропускать сделку через банк.

Но есть у потребительского кредита все-таки и очевидные плюсы – «его предоставление, безусловно, занимает меньше времени, а для рассмотрения возможности его выдачи требуется меньшее количество документов», - говорит Андрей Степаненко (Райффайзенбанк), так как и проверка заемщика не такая серьезная, и не требуется проведение процедуры экспертизы и оценки передаваемой в залог недвижимости, а также регистрации залога. В большинстве банков потребительский кредит можно получить через 1-2 дня, а то и в день обращения, тогда как оформление ипотеки занимает порою несколько недель и уж точно не меньше 5 дней.

«Помимо прочего для получения потребительского кредита не нужен первоначальный взнос», - добавляет Евгения Таубкина (Независимое Бюро Ипотечного Кредитования). Он обычно не нужен и при кредитовании под залог уже имеющегося жилья. «И, кроме того, при использовании потребительского кредита заемщик может приобрести любой объект недвижимости, не согласовывая его с банком», - сообщает Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». При использовании кредита под залог недвижимости тоже можно купить любой объект, но банк должен одобрить имеющуюся недвижимость в качестве залога.


Плюсы и недостатки ипотеки по сравнению с «альтернативными» кредитами хорошо прослеживаются в таблице, составленной с помощью специалистов РосЕвроБанка:

  Ипотечные кредиты Потребительские кредиты без залога Кредиты под залог имеющегося  жилья
Сроки получения 5-10 дней (до 14 дней) 1-2 дня 5-10 дней
Сумма Без ограничения До 1 млн руб (с поручительством или залогом автомобиля – до 3 млн руб) До 30 млн руб. (обычно не более 70% от стоимости закладываемого жилья, иногда – до 90%)
Процентная ставка по кредитам в рублях от 9,5% от 14,9% от 10,5%
Первоначальный взнос нужен, минимум 10% от стоимости недвижимости, обычно 20% нет нет (обычно)
Срок кредитования до 30 лет (в отдельных банках – до 50 лет) до 5 лет до 30 лет
Единовременные дополнительные расходы расходы на госрегистрацию ипотеки (пошлина 2000 руб.) и оценку недвижимости (от 4 тыс. руб.) нет расходы на оценку недвижимости (от 4 тыс. руб.) и регистрацию договора залога (пошлина 2000 руб.)
Ежегодные дополнительные расходы страхование недвижимости, личное страхование (обычно по желанию) нет страхование недвижимости, личное страхование (обычно по желанию)

 

Источник: РосЕвроБанк


Зачем нужна «альтернатива»?
В каких случаях люди пользуются «заменителями» ипотеки? Например, когда нужны средства на зарубежную недвижимость или банк не устраивает выбранный объект недвижимости – он не хочет брать его в залог. «Проще воспользоваться «альтернативными» кредитами, если приобретается земельный участок, так как соответствующих ипотечных продуктов очень мало», - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Не во всех банках выдаются ипотечные кредиты и на строительство собственного дома, на покупку загородного жилья, таунхаусов и даже на квартиры в высотных новостройках. Есть и определенные сложности с получением ипотечного кредита на приобретение недвижимости в другом регионе (отличном от региона проживания). Во всех этих случаях можно рассчитывать на кредиты под залог имеющегося жилья, условия которых, в общем-то мало отличаются от классических ипотечных продуктов.

А потребительские кредиты целесообразно брать, если у покупателя есть значительные собственные средства: «Например, если на приобретение недвижимости не хватает лишь небольшой суммы - 10-20% от ее стоимости», - считает Ирина Кажикина, - и к тому же есть возможность погасить кредит за небольшой срок. Тогда можно сэкономить на оценке и регистрации залога, а также страховании и не рисковать жильем на случай, если вдруг не будет возможности платить по кредиту.

Потребительский кредит зачастую более выгоден при покупке земли, гаража или парковочного места, все по той же причине – не требует залога. К нему можно прибегнуть и в случае, когда нужна небольшая сумма денег, но очень срочно. «Также применение потребительских кредитов целесообразно, например, при альтернативных сделках, при которых заемщик покупает одну большую квартиру и продает две маленькие, но не одновременно, а поочередно, - утверждает Александр Ефимов (банк «Открытие»), - в этом  случае потребительский кредит - замена заимствования у друзей и родственников». И стоит отметить, что, несмотря на выгоду классических ипотечных кредитов и кредитов под залог жилья, а также на более широкие возможности при их погашении, потребительские кредиты среди покупателей недвижимости тоже востребованы: «Например, порядка 14% клиентов нашего банка, подавших заявку на потребительский кредит, собираются использовать полученные средства на покупку недвижимости или строительство. И за прошедший год благодаря введению по нецелевым кредитам системы ценообразования на основе оценки кредитного риска по каждому заемщику, что в том числе позволило снизить ставку до 14,9-26,9%, нам удалось существенно нарастить выдачу данного продукта», - рассказывает Андрей Степаненко (Райффайзенбанк). В общем, не ипотекой единой жив покупатель недвижимости, хотя она и более выгодна.


Резюме журнала www.metrinfo.ru
Сегодня для тех, кто решился купить жилье в кредит, самым лучшим решением служит ипотека. Этот банковский кредитный продукт самый дешевый (ставки начинаются от 9,5%), его хватает на покупку квартиры и выплаты по долгам можно растянуть на 30 и более лет. Но в отдельных случаях ипотечный кредит попросту нельзя получить, и кроме того, он требует залога покупаемой квартиры в пользу банка, поэтому иногда покупателям жилья целесообразнее или даже выгоднее воспользоваться другими вариантами – кредитом под залог имеющегося жилья и потребительским кредитом наличными на любые нужды.




Где найти квартиру дешевле, чем на рынке?

Выставленные на продажу квартиры, находящиеся в залоге у банков, - пока не массовый товар на рынке недвижимости. Но число людей, вынужденных р ...
Покупать ли жилье с отсутствующим жильцом?

Среди квартир, продающихся на вторичном рынке, встречаются такие, в которых кто-то из собственников (или зарегистрированных по месту жительств ...
10 рекомендаций – как получить с арендатора деньги и не стать его жертвой

Несколько дней назад журнал Metrinfo.ru начал разговор о том, что «спокойная и беспроблемная жизнь» арендодателя – миф. Рисков у человек ...





Новости и аналитика рынка недвижимости
Москва от ТТК до МКАД: монолитно-кирпичное жилье на 30% дороже панельного

Динамика рынка новостроек в разрезе типов жилья в 2010 г. После кризиса 2008 г. в структуре предложения коммерческого жилья в Москве увеличилас ...
Потребительский кредит как заменитель ипотеки

Пожалуй, сегодня даже младенцы в курсе, что для покупки жилья в кредит есть специальный банковский продукт, который называется ипотекой. Однак ...
Жилая недвижимость: прогноз на 2011 год.

Недвижимость - самая дорогая собственность, которая у нас есть. Во всяком случае, у многих. И потому нам не безразлично, сколько будут стоить ...
Альтернатива или «разрыв» на два этапа - сначала продажа, а потом – покупка?

Статистика московского рынка гласит, что подавляющее большинство (данные разных компаний разнятся, но в общем топчутся вокруг цифр 70-80%) продавцо ...
Горнолыжный курорт Пампорово, Болгария

Курорт Пампорово находится в живописном месте, где на многие километры простираются густые хвойные леса и высокие заснеженные горы Родопи. Даже ...

Сгенерировано за 0.0256 сек., 8 SQL запросов выполнено за 0.00549сек.